Reabilitação edificado público arrendado - o Bolhão

Vou claramente referir o caso de unidades de negócio, como o Mercado de Bolhão, que defendo terem condições de auto-sustentabilidade para o financiamento das sua remodelação, dado gerarem as receitas suficientes para cobrir as necessidades com as suas obras de recuperação. 

E que esta poderá ser efetuada sem a contínua espera e “álibi” de abertura de novos programas comunitários, estando as receitas da sua atividade tantas vezes escondidas nas Contas da Câmara e a financiar outros objetivos, que não os próprios. 

Defendo a sua reabilitação, e a de todo o edificado público com capacidade de gerar receitas próprias, sobre o regime do project finance, tão querido, e bem, ao sector privado. Isto é, o próprio imóvel e a sua capacidade de gerar receitas sustentam as necessidades financeiras de obras de recuperação e reabilitação. 

Para isso, é importante que todos estes imóveis passem a apresentar contas autónomas, mais claras para o escrutínio dos cidadãos. 

Não posso deixar de comentar o estado de vergonha e abandono a que chegou este espaço nobre da nossa cidade, mostrando uma gestão camarária que, aqui, foi muito incapaz e insensível. Sobretudo, lamento a perspetiva como se coloca a questão do financiamento da sua reabilitação. 

Os vendedores não têm de pedir nada, dado que quem está em falta para com eles é a própria gestão camarária e, em última instância, os portuenses. Não falo do coração ou alma, mas mesmo de questões económicas e financeiras. 

Ou seja, sendo tantas vezes apresentados, e mal, os centros comerciais como produtos de evolução dos tradicionais mercados, não é depois aplicado o que estes podem ter de ensinamento para a modernização da gestão dos mercados municipais de frescos: o regime de project finance do investimento e a figura do Diretor de atividade do mercado. 

Então, vamos a contas. 

O Mercado do Bolhão tem neste momento cerca de 50 lojas em seu redor e 80 vendedores no seu interior, que poderão ser alargados a 300. 

Considerando uma renda média/loja/mês de 750 euros e por Banca de 250 euros/mês, o Mercado do Bolhão gera proveitos mensais para a Câmara entre 57,5 mil euros e 112,5 mil euros (690 mil euros a1.350 mil euros anuais). 

Ou seja, o Mercado do Bolhão pode contrair, de imediato e de forma sustentável, um financiamento para obras entre 13,5 milhões de euros a 27 milhões de euros (operação a 30 anos, taxa de 3%).

É preciso esperar por fundos comunitários? 

Já expressei, que na eventualidade de nada ser feito, algo que este executivo camarário não deixará de fazer, o Mercado do Bolhão deveria ser expropriado e passado a detenção dos próprios habitantes da cidade, para evitar tão grave atentado ao seu património público. 

Neste caso, bastaria uma oferta pública de subscrição, em que 27 milhões de euros representariam um investimento médio de 100 euros por habitante da cidade. 

O retorno da atividade do mercado, os tais, 1.350 mil euros permitiriam um retorno anual de 5% aos habitantes da cidade, que os podiam condicionar para um Fundo Público de promoção do mercado e do comércio tradicional da própria cidade. 

O Mercado do Bolhão é um ativo extremamente valioso, até financeiramente, para a cidade do Porto e mostra como o edificado público também se pode reabilitar.

A Reabilitação em edificado arrendado

O mais natural, é exigir-se o esforço financeiro da reabilitação do edificado ao seu proprietário, supostamente o seu beneficiário final, o que muitas vezes não é verdadeiro.

Até porque a sua detenção é, quase sempre, condição indispensável para a garantia a operação de crédito, se eventualmente necessária.

Mas o mercado tem sabido, por iniciativa própria, encontrar alguns mecanismos de resposta a necessidades de reabilitação em edificado arredando, dos quais apresentarei 4 exemplos neste texto.

Contudo, dado ter no meu blogue uma preocupação associada à identificação de eventuais falhas de mercado, que possam exigir e justificar a intervenção do sector público a apoiar a iniciativa privada, terminarei a análise com uma sugestão a esse nível.

Tradicionalmente, um país de proprietários de casas (com um dos percentuais mais altos da União Europeia – cerca de 75% -), Portugal passou recentemente por uma das maiores mudanças de paradigma relativo à habitação.

A reboque desta nova dinâmica estão a surgir empresas com conceitos inéditos que já começaram a atrair quem quer arrendar num formato fora do tradicional.

O dinamismo no arrendamento está a criar conceitos novos, como a 1. Renda Zero(obras em troco de rendas) e o 2. Buy4Rent (quando o proprietário arrenda a sua própria casa. Podemos acrescentar o3. Acordo senhorio/arrendatário e o 4. A reabilitação de prédios propriedade de seniores, o sistema de hipotecas invertidas.

A Renda Zero


Esta empresa está a actuar no mercado desde Setembro de 2013 e criou uma forma original de arrendamento, bem como está a contribuir para a reabilitação de imóveis.
O princípio é simples: unir um proprietário sem capacidade financeira e que possua um imóvel a necessitar de remodelação e um inquilino com alguma liquidez, disposto a pagar as obras na casa. O inquilino assume toda a remodelação do espaço e em troca não paga as rendas durante um período acordado.
Geralmente são casas inabitáveis, pelo que os proprietários não as conseguem vender, dado o elevado preço que pedem e a situação de imobilidade do mercado.
Foi criado um site onde a Renda Zero recebe inscrições, quer de detentores de imóveis quer de futuros inquilinos com verbas variáveis e precisas de como gostariam de viver, e em que zonas. A empresa funciona como o elo de ligação que una as partes, bem como faz o projecto de reabilitação, contrata as empresas de construção, acompanha a obra e gere depois todo o processo de arrendamento.
Os proprietários dos imóveis acabam por aceitar esse sistema pois sabem que o seu património sai valorizado, sem que tenham de investir.
Por outro lado, devido ao estado em que a casa está, a renda acordada acaba por ser mais baixa do que a praticada no mercado, beneficiando o inquilino.
Ou seja, todos ficam a ganhar.
Um exemplo aplicado, um inquilino entrou com 12 mil euros, o proprietário com mais 5 mil euros e durante os próximos 3 anos e 5 meses o inquilino não pagará renda. Mas à casa é atribuída uma renda virtual de 400 euros, quando o preço de arrendamento na zona e imóveis idênticos é de 650 euros.
2.      Buy4rent
Neste sistema, o dono do imóvel torna-se inquilino da sua própria casa, podendo recuperá-la no final do contrato, que pode durar até 5 anos.
Neste caso, o morador conhece muito bem a sua casa porque é o proprietário. Mas, por poder estar em vias de deixar de o ser por se encontrar numa situação financeira complicada, pode precisar de dinheiro por um tempo determinado. Assim, propõe-se vender a sua casa a um determinado investidor, permanecendo nela como inquilino durante um período acordado. Findo esse tempo, exerce o seu direito de opção de compra, cláusula assegurada no início do contrato.
O princípio é que as casas sejam vendidas abaixo do preço de mercado, uma vez que o objectivo é que o proprietário, que se tornou arrendatário, consiga voltar a adquirir o imóvel depois de regularizar o seu passivo. Os contratos podem ter a duração de um a cinco anos.
Para quem investe, a vantagem é passar a deter um imóvel que comprou a um preço mais baixo do que o do mercado e que lhe garante uma renda mensal superior à que teia aplicando o dinheiro num depósito a prazo que não vai além dos 2,5%.
3.      Acordo senhorio/inquilino
Apresento este, porque foi próximo do que realizei para viver no centro do Porto.
Estando a pagar uma renda de, digamos, 450 euros por um T1 mais afastado do centro do Porto, é possível tentar um acordo com o proprietário para um arrendamento de um T2+1 na Baixa do Porto, a menos de metade do seu valor de mercado - cerca de 650 euros – pagando apenas 200 euros/mês de renda vitalícia e actualizada.
A contrapartida foi a realização das obras de beneficiação. Por cerca de 25 mil euros é possível reformar cozinha, quarto de banho, sistema eléctrico, pavimento, pinturas e o difícil trabalho de insonorização e vedação das imensas janelas e portas. Para um casal jovem, a 30 anos e taxa de 3%, a renda mensal associada a estes 25 mil euros, são 105 euros. Se 15 mil euros, apenas 63 euros.
Ou seja, o casal deixou de pagar 450 euros por um T1 longínquo e está a pagar 305 por um  T2+1 ainda por cima melhor localizado. O proprietário tem o imóvel recuperado e recebe uma renda de 200 euros.
Dificuldade, na inexistência de disponibilidade financeira para obras, carece a existência de um sistema de garantia ao crédito às obras, dado o imóvel ser propriedade do senhorio e não do tomador do empréstimo.
Como referi no início, aqui se exigiria a intervenção pública, num sistema de mutualização do crédito, tipo SGM, mas para operações de particulares e com fundos do novo QREN, o Portugal 2020, que deverá privilegiar mais o apoio à intervenção dos privados e não guardar tudo para as empresas e infra-estruturação pública.
Um simples fundo de garantia, mutualizado, que pode implicar que não chegue a ser uso  de fundos, de 10 milhões de euros seria suficiente para que 400 a 650 famílias de jovens regressassem ao centro do Porto,
4.      Sistema de Hipotecas invertidas
Em termos de ponto partida, admita-se que um reformado tem um imóvel desonerado,
ou seja, sem qualquer hipoteca ou outra responsabilidade associada, e que pretende aumentar o seu rendimento.
Em Espanha, em 2007, havia instituições financeiras que disponibilizam soluções, em que é feita uma hipoteca sobre a casa, em troca da qual o proprietário passa a receber uma renda mensal vitalícia.
Com este sistema, as contas de alguns Bancos apontam para que um aposentado médio espanhol, que recebe uma pensão de 600 a 700 euros por mês, possa duplicar os seus rendimentos mensais. Neste país, tratava-se de um veículo financeiro que funciona como um sistema complementar dos rendimentos de reforma, decisivo neste período de busca de soluções para a sustentabilidade da Segurança Social. Após a morte do mutuário, os herdeiros têm um ano para vender o imóvel e amortizar o capital e os juros em dívida.
Ou, simplesmente, para liquidar o empréstimo e manter a propriedade. Se nada disto suceder, poderá sempre a Instituição de Crédito transferir o imóvel para Fundos de Investimento Imobiliário Especializados, previamente contratados, e acertar contas com herdeiros (sendo que os descendentes nunca herdarão a dívida que não possam pagar com a venda da propriedade).
A reabilitação urbana poderia entrar aqui em termos complementares a esta solução, dado que se presume a existência de muitos imóveis no Porto que são propriedades de famílias idosas, sem possibilidades financeiras para a sua recuperação, e destinados a habitação própria ou arrendamento. Se esse fluxo vitalício de rendimento, atrás apresentado, fosse afectável, parcial ou integralmente, ao pagamento das obras de recuperação, potenciando seu próprio valor passível de hipoteca.
Ou seja, complementarmente ao que é feito em Espanha, em Portugal seria como um veículo para o financiamento das necessidades com a reabilitação de edifícios que são propriedade de idosos, de uso próprio ou arrendamento (senhorios, idosos, com poucas posses).
Eventualmente, dada a actual crise internacional precisamente nos mercados imobiliários, poderá este risco não ser passível de assumpção por entidades bancárias privadas.
Mas, dentro daquele princípio em que a intervenção pública deverá existir para suprir as carências de mercado, parte dos fundos para a reabilitação do QREN/Portugal 2020 poder-se-iam constituir, por esta via, como um Fundo de Fomento da Reabilitação Urbana para imóveis propriedade de cidadãos da terceira idade.

Comentário Final
O Estado dispõe de quatro instrumentos de intervenção pública ao dispor das falhas de mercado. Um Banco Público, um novo Banco de Fomento, o Programa Jessica e os Fundos do novo quadro comunitário de apoio, Portugal 2020.
A solução pública será direccioná-los mais para o apoio directo aos privados nas modalidades atrás apresentadas e que revelaram eventual necessidade da sua intervenção: a garantia a créditos para obras de não proprietários e um Fundo Imobiliário associado ao apoio a idosos e transição para descendentes.

Empreender e Reabilitar, um pequeno conto de Natal

Quero começar o meu blogue por um pequeno conto de Natal.

 

Por um exemplo de como é fácil mudar o mundo.

É só dar um primeiro passo.
 
“A MENINA DO VESTIDO AZUL

 

Num bairro pobre de uma cidade distante morava uma garotinha muito bonita. Acontece que essa menina frequentava as aulas da escolinha local no mais lamentável estado: suas roupas eram tão velhas que seu professor resolveu dar-lhe um vestido novo.

Assim raciocinou o mestre: "é uma pena que uma aluna tão encantadora venha às aulas desarrumada desse jeito. Talvez, com algum sacrifício, eu pudesse comprar para ela um vestido azul".

Quando a garota ganhou a roupa nova, sua mãe não achou razoável que, com aquele traje tão bonito, a filha continuasse a ir ao colégio suja como sempre, e começou a dar-lhe banho todos os dias antes das aulas.

Ao fim de uma semana, disse o pai: "Mulher, você não acha uma vergonha que nossa filha, sendo tão bonita e bem arrumada, more num lugar como este, caindo aos pedaços? Que tal você ajeitar um pouco a casa, enquanto eu, nas horas vagas, vou dando uma pintura nas paredes, consertando a cerca, plantando um jardim?"

E assim fez o humilde casal. Até que sua casa ficou muito mais bonita que todas as casas da rua, e os vizinhos se envergonharam e se puseram também a reformar suas residências.

Desse modo, todo o bairro melhorava a olhos vistos, quando por isso passou um político que, bem impressionado, disse: "é lamentável que gente tão esforçada não receba nenhuma ajuda do governo". E dali saiu para ir falar com o prefeito, que o autorizou a organizar uma comissão para estudar que melhoramentos eram necessários ao bairro.

Dessa primeira comissão surgiram muitas outras e hoje, por todo o país, elas ajudaram os bairros pobres a se reconstruírem.

E pensar que tudo começou com um vestido azul... Não era intenção daquele simples professor consertar toda a rua, nem criar um organismo que socorresse aos bairros abandonados de todo o país. Mas ele fez o que podia, ele deu a sua parte, ele fez o primeiro movimento, do qual se desencadeou toda aquela transformação.

É difícil reconstruir um bairro, mas; é possível dar um vestido azul!”

Esta história destina-se a exemplificar que, se cada entidade se dedicar à função que lhe está atribuída, e fizer um pouco que possa, o resultado final pode ser uma revolução estrondosa.  

Pequenos passos da iniciativa pública… apostar na limpeza, na segurança, na iluminação, nos adequados arruamentos, e esperar o inevitável.

 

Sugiro, adicionalmente, que se premeie e oriente as ações privadas.

O papel dos concursos, desde os mais complexos de geração de ideias para a reabilitação de espaços públicos, como os direcionados à competição entre os particulares.

Saliento os que têm sido lançados pela Lipor, nomeadamente “Varandas Vivas”, com o objetivo de promover espaços verdes nos edifícios, premiando-se os considerados três melhores exemplos, pelo simples envio de fotografias de janelas, varandas ou terraços.

Porquê este Blogue?

Escrevo por mim e por outros, os que me confiaram os seus projetos de vida.

E escrevo porque é a forma de lutar pela inspiração, que seja capaz de gerar novas soluções, ideias, de abrir novos caminhos.

Este blog não é um trabalho acabado.

 

É uma busca, uma esperança de culminar em algo que faça sentido.

Se o faz … Reservar-me-ei para a avaliação do que for vendo feito.

A vida tem-me ensinado que, se quisermos, não existem limites ao sonho, mas que os há na aplicação prática das ideias que resultam desses sonhos.

Pelo menos para mim, pareceu-me escutar da vida, que as ideias terão a aplicabilidade que resultar do poder de tomar as decisões para a sua concretização.

 

Ou porque quem tem poder tem as ideias, ou porque este acaba por assumir as geradas pelos outros.

Portanto, não tenho qualquer constrangimento em expor as minhas ideias de forma aberta.

O que acontece quando se oferece uma ideia é que ela tende a tornar-se melhor.

Se der a minha ideia e alguém conseguir uma aplicação para ela no seu negócio, o mais provável é que ma devolva, é isso que acontece com as ideias.

 

As ideias não são como a roupa que se vai gastando à medida que se usa. As ideias tornam-se melhores de cada vez que são usadas porque se tornam mais ricas, encontram mais aplicações.

O meu objetivo final com este blogue é chegar ao poder de quem toma as decisões. Ou, de vir a adquirir o poder de as poder implementar.

E, sobretudo, de pedir ajuda no seu desenvolvimento e na sua implementação.